再论长租公寓:产品若不对 谈什么风口?
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公寓
2020-06-16

创业从政治上成为一种国家战略,从投资上变成一种风口,创业也就不再只是少数人的艰苦尝试,而变成了一场轰轰烈烈的群众运动,不可否认这有助于一些真正有创新能力的人尽快脱颖而出,但同时我们看到也有人让创业这件事情变成一种幌子,他们有的只是在卖故事卖漂亮的PPT,有的装了创业的新瓶,卖的其实不过是老酒。

当他们把这样的互联网思维奉为圣旨,“羊毛出在猪身上”,还是“狗来买单”,他们已经不再关注他们做的是什么。为什么会有人为非直接的消费买单?难道仅仅是“人傻钱多快来”?难道创业真的是去做一头等风的猪,啥也不干就看哪风大往哪扑?

当创业潮让众创空间成为一种风口,创业公寓也被人设计出来扑捉风口。无论是从互联网倡导的共享经济的新型办公方式理解,还是从一个有创业氛围相互激发创意的联合办公的角度判断,或者从“发掘-孵化-保荐”的投创对接逻辑考虑,众创空间都应该是一个开放式的交互空间,是一个有一定规模的实体公共空间加上所能影响的外围人群(可以是线上的社群)。无论怎么理解,与创业相关的空间其使用性质都是办公,其使用价值就是可以节约办公成本,提高办公效率,促进办公产出。

而硬要把公寓(这里特指统一经营的长租青年公寓)也纳入创业的风口,我不知是指在公寓里也能办公,还是说住在公寓里的人具有创业属性,如果是前者的话就叫SOHO好了,前提是租金比标准写字楼便宜,适合初创企业负担,但好像谈不上会有什么创业支持;如果是后者,那就还是一种居住,大部分时间用来睡觉的地方,创业者是什么属性?创业者们会是因为要一起住才感觉有创业氛围吗?似乎创业者应该是孤独的,在一起住那不就是大学宿舍吗?创业公寓这种混搭是不是就是一种伪命题?

其实,我想无论是雷布斯的信徒,还是雷布斯的师父乔布斯的果粉,都不要忘记他们基于价值延展的基础是产品的“极致体验”。雷布斯的小米是不是能做到让所有人尖叫不好说,乔布斯的苹果是做到了,因此锁定了一批忠实的高端用户,进而除了卖手机本身,还可以卖一系列周边产品,包括线上的各种定制软件。如果产品本身就做的不对,“皮之不存,毛将焉附?”,我不知哪来的用户基础,哪里可能有其他的附加价值?

公寓的产品属性是什么?最基本的必须是居住,没有好的居住体验就不会是一个好的公寓产品,而基础的使用体验都做不好的话,无论贴上怎样的标签都没有意义,人们不会为一个错误的产品买单。你说会有人因为是谁的脑残粉而忽略产品体验好赖全收吗?你以为在信息无障碍的互联网时代,脑残粉是靠几句话就能转化的吗?

公寓会不会有脑残粉?我想,那种实现了精准定位的公寓会有,这种定位会令人找不到更好的选择,会转而变成无条件的支持,会自发为其宣传,希望它越做越多,这样自己的选择也会更自由,甚至会有粉丝转为加盟商来共同开拓市场。如何实现精准定位?需要认清楚自己针对的是哪个阶段何种消费能力的细分人群,以及市场上可以获取的匹配资源还有自己的资源获取能力。

作为不动产的一种,公寓同样具有强烈的由地址所附加的地域属性,而用户的选择也离不开通勤距离的考虑和性价比的比较,加上住宅、酒店等替代性居住解决方案的广泛存在,公寓可选择的定位其实非常有限。我个人比较认可以下三种精准定位:

1、针对企业客户的员工宿舍解决方案的蓝领公寓

2、将分散的民宅纳入统一管理并进一步切小到房间的散租白领公寓,比如自如友家

3、位于核心商务区附近集中管理提供特色服务的精英白领公寓,比如新派公寓

它们共同的特征是:为就近的青年人提供一个匹配消费需求和支付能力的恰当选择。

为什么说这三种定位最具可行性?首先我们要认知公寓的居住是一种场景消费,是外来青年人到城市打拼的阶段性居住选择(对于非人口导入型城市显然不适合),在价格承受范围之内,到达工作地和主要社交、消费场所越近交通越方便越好,因此最佳的选址无疑首选是市区内,然后才是靠近轨道交通的近郊。

其次作为公寓投资者,公寓自身的赢利性必须考虑(不要说什么公寓本身可以不赚钱,数据就可以变现,前提是你能挺到足够大的规模,先有个像样的大数据好吧),重点就需要考虑拿房成本、装修投入(包括家具家电)、运营费用、获客成本、单位房租、出租率、换房率、附加赢利点等,如果不能保证稳定的客源,不能尽可能控制成本、拓宽收入来源,公寓仅靠出租是很难实现赢利的。

前面提到的这三种定位要么就有效解决了客户源的问题,要么就在可选择范围找到了最可能降低成本的办法,要么就通过产品的打磨实现了价值的挖掘,因此在商业逻辑上自身即可形成闭环,先立于不败之地。

而至于公寓有无可能实现“互联网+”创造更大的价值空间呢?我认为在做好产品并找对精准对位的人群后,公寓会因为其同质化的居住人群(可能是某类的创业者)而产生分类消费的价值,倘若能够实现一定的规模复制,形成城市里的分布网络,公寓就有可能成为城市里某类人群生活方式的一个集合点,加之这样的人群原本就是代表消费主力军的青年人,这样的接口就更加有价值。

当一个公寓品牌是因为其提供的产品及服务独一无二,也就自然拥有了自己高粘度的用户基础(叫脑残粉也行),这个时候再来做价值延展,再来做精准营销,再来找“猪”或者“狗”来买单,都不是没有可能。

在这美梦到来之前,少讲点故事,多做点实事吧。记住,产品做对了,你需要的只是一点耐心,梦想总是会实现的。而一旦把产品做错了方向,说什么都没用了。想要抓住这个时代风口,从做一个合格的产品经理做起吧,不能认真打磨产品的创业者是不会走太远的。天道酬勤,用你的诚意来交出一份令人满意的答卷吧。做一只知道自己怎么飞的鹰吧,风来自腋下,最踏实!